Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii jako nierezydent – jakie podatki i opłaty naprawdę zapłacisz?
Wokół sprzedaży nieruchomości przez nierezydentów narosło sporo mitów.
Najczęstszy? „Zabierają kilkanaście procent od całej ceny”.
Nie.
Podatek w Hiszpanii płaci się od zysku, a nie od całej kwoty sprzedaży.
1️⃣ 3% zatrzymane przy akcie notarialnym
Jeżeli sprzedajesz nieruchomość i nie jesteś rezydentem podatkowym w Hiszpanii, kupujący ma obowiązek:
👉 zatrzymać 3% ceny sprzedaży
👉 i wpłacić je do urzędu skarbowego jako zaliczkę
To nie jest dodatkowy podatek.
To zabezpieczenie fiskusa na poczet podatku od zysku.
Jeżeli podatek końcowy będzie niższy — nadpłata podlega zwrotowi.
Jeżeli wyższy — trzeba dopłacić różnicę.
⸻
2️⃣ Podatek od zysku (ganancia patrimonial)
Podatek liczony jest od różnicy między:
ceną sprzedaży
a ceną zakupu + kosztami nabycia i inwestycji
Można odliczyć m.in.:
• podatek ITP lub VAT zapłacony przy zakupie
• koszty notarialne i rejestru
• prowizję agencji
• remonty zwiększające wartość nieruchomości
Stawka podatku:
• 19% – dla rezydentów UE/EOG
• 24% – dla osób spoza UE
⸻
📊 Przykład
Kupno: 200.000 €
Sprzedaż: 250.000 €
Zysk: 50.000 €
Podatek 19% = 9.500 €
To oznacza, że realnie podatek stanowi:
9.500 € przy cenie sprzedaży 250.000 €
czyli około 3,8% ceny sprzedaży.
I właśnie dlatego w praktyce podatek często wynosi kilka procent ceny sprzedaży, a nie 19% od całej kwoty.
Jeżeli po odliczeniach zysk jest mniejszy, podatek jest odpowiednio niższy.
⸻
3️⃣ Plusvalía municipal – podatek gminny
To osobny podatek płacony do gminy.
Dotyczy wzrostu wartości gruntu, nie budynku.
Wysokość zależy od:
• miasta
• lat posiadania
• wartości katastralnej gruntu
Orientacyjnie:
od kilkuset euro do kilku tysięcy euro.
Obecnie można wybrać korzystniejszą metodę obliczenia – ryczałtową lub rzeczywistą.
⸻
4️⃣ Czy sprzedający płaci VAT?
Jeżeli sprzedaje osoba prywatna – VAT nie występuje.
VAT pojawia się tylko przy sprzedaży nowych nieruchomości przez dewelopera lub firmę.
Wtedy VAT płaci kupujący, nie sprzedający.
⸻
5️⃣ Inne koszty sprzedającego
Zazwyczaj:
• certyfikat energetyczny (ok. 100–200 €)
• ewentualne zaległości IBI
• dokumenty ze wspólnoty
• pełnomocnictwo, jeżeli sprzedający nie jest obecny
⸻
Podsumowanie
Sprzedając nieruchomość jako nierezydent, trzeba liczyć się z:
✔ 3% zatrzymanym przy akcie (zaliczka)
✔ 19% lub 24% od realnego zysku
✔ plusvalía municipal
✔ kosztami formalnymi
W większości przypadków podatek od zysku stanowi kilka procent ceny sprzedaży, a nie kilkanaście procent całej kwoty.
Kluczem jest prawidłowe wyliczenie kosztów i odliczeń.
Dobrze przygotowana sprzedaż oznacza często kilka tysięcy euro różnicy.
Jeżeli planujesz sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii jako nierezydent — warto policzyć wszystko wcześniej, a nie w dniu aktu notarialnego.
